27万/平、房子市值1.2个亿！广州顶级豪宅汇悦台某业主：不想交物业费！

▲广州市顶级豪宅汇悦台目前房价约为27.5万/平

下文涉及的房产437.38平方米，目前市值12028万元，即1.2个亿！

原告观点

原告广州侨鑫物业有限公司向本院提出诉讼请求：

1、被告向原告支付2019年1月1日至2021年9月30日期间的物业服务费115468.32元（按8元/平方米的标准，涉案房屋建筑面积437.38平方米，即每月物业服务费3499.04元/月）及违约金（以当月应交物业服务费3499.04元为本金，按每日千分之二的标准计算，自当月6日起计至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）。

2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与广州东企房地产开发有限公司签订《侨鑫汇悦台前期物业管理服务合同》，约定开发商委托原告为侨鑫汇悦台项目提供物业服务，服务期限自2019年1月1日至业主委员会与新物业管理公司签订物业管理合同生效时止。目前，汇悦台尚未成立业主委员会。经核查，被告为广州市天河区珠江新城临江大道419号X0X房的二手业主，其已于2015年11月1日实际占有和使用房屋，该房屋业主先后签署了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，原告根据《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的约定向被告及全体业主提供物业服务，并向被告收取物业管理费，但被告自2019年1月起至今一直欠付物业管理费。

被告观点

被告*****未到庭参加诉讼，庭后提交答辩状称：原告未履行作为物业服务企业应尽义务，其诉讼请求不应得到支持。

1、原告的主体资格存在瑕疵，制定的物业管理合同没有向任何业主做出任何说明。

2、被告房屋的玻璃幕墙存在质量问题，原告认可属于物业维修范围，但需要排队五个月才能维修，但维修后的玻璃每一块都有气泡，虽不影响房屋使用，但对房屋的再次出租、出售造成较大影响。被告一直要求原告给出解决方案，但原告置之不理。另外，被告房屋的推拉门存在倾斜，原告自被告2015年报修至今仍未解决该问题。

3、原告不配合有关部门调查小区架空层成为开发商私人豪宅的事项，且自行锁闭该公共区域，没有维护业主的共同利益，违背了基本的信义义务。综上，被告愿意支付物业管理费，但前提应该是原告应证明其作为物业管理服务企业的主体在程序上合法，且依据物业管理行业最基本的标准履行了履行及管理义务；履行物业维修义务；向全体业主开放架空层，而不是锁门拒绝业主进入；对于被告存有疑问的物业管理服务合同的格式条款，履行向被告解释说明格式条款相关内容的义务，明确告知物业管理费制定的依据。

案件事实

一、房产的位置：广州市天河区临江大道419号X0X房。（以下简称“涉案房屋”）

二、涉案房屋面积：437.38平方米。

三、约定的物业管理费标准：8元∕月∕平方米,3499.04元/月。

四、其他：

1、原告表示根据《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》约定，当月物业管理费应在当月5日前缴付，故违约金应分别从当月6日起计，按每日千分之二的标准计算，对此提交上一任业主签署的《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》予以证明。

2、原告表示其自2019年1月1日从上一任物业公司北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司处接管并进驻涉案房屋所在小区进行物业管理，对此原告提交其与开发商广州东企房地产开发有限公司签订的《侨鑫汇悦台前期物业管理服务合同》、《关于北京仲景联行物业管理服务有限公司广州分公司提前退出侨鑫汇悦台小区物业管理的公告》等予以证明。

3、原告表示涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会，现仍由其进行管理。

4、被告主张原告物业服务质量差、未履行维修义务、未向全体业主开放架空层等，对此提交照片、架空层诉讼的裁定书、行政主管部门对架空层问题的回复函件等予以证明。

判决结果

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依据该条规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定进行调处。

原告与涉案房屋所在小区的开发商所签订的《侨鑫汇悦台前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。

根据《物业管理条例》的规定，开发商在业主委员会成立或者另选聘物业管理单位之前，可选聘物业管理企业对所开发商品房进行物业管理。原告作为开发商委托的提供物业管理服务的物业服务企业，依据上述《侨鑫汇悦台前期物业管理服务合同》有权对涉案房屋所在小区履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告在实际取得涉案房屋的所有权后，已成为小区的业主，在上述物业服务合同未解除前应接受该份合同的约束，并履行上述合同的相应条款。原告对涉案房屋所在小区进行了物业管理，被告实际接受了原告的管理和服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。被告作为涉案房屋的所有权人，负有向原告支付相应的物业管理费的义务。被告关于原告在管理服务上存在种种问题的抗辩，不能免除被告应支付物业管理费等费用的义务，原告诉请要求被告支付2019年1月1日至2021年9月30日期间的物业管理费115468.32元，本院予以支持。至于被告辩称的架空层问题，与本案不属同一法律关系，被告可另循合法途径解决。

被告质证

原告主张物业管理费为按月缴纳，在每月5日前交纳当月的物业管理费，《侨鑫汇悦台前期物业管理服务合同》没有约定物业管理费的交纳时限，结合合同中以月份为单位约定物业管理费的标准以及物业管理活动的特点，按月缴纳物业管理费属于日常生活常态，原告的主张符合日常交易惯例，本案中被告亦未提交证据予以反驳，本院对原告的主张予以采纳。原告诉请要求被告支付违约金缺乏合同依据，但被告迟延缴纳物业管理费，确实造成原告的损失，本院酌情判令被告向原告支付利息（其中迟延支付2019年1月至2019年8月物业管理费的利息以每月欠付的物业管理费3499.04元为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；迟延支付2019年9月至2021年9月物业管理费的利息以每月欠付的物业管理费3499.04元为本金，分别自当月6日起实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

案件结果

一、被告*****于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付2019年1月1日至2021年9月30日期间的物业管理费115468.32元及利息（其中迟延支付2019年1月至2019年8月物业管理费的利息以每月欠付的物业管理费3499.04元为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；迟延支付2019年9月至2021年9月物业管理费的利息以每月欠付的物业管理费3499.04元为本金，分别自当月6日起实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。

二、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2007元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担660元，由被告*****负担1347元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

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